家や土地を担保にお金を借りるなら国や民間どこがいい？不動産担保ローンの審査や流れ・デメリット等を解説※高齢者や無職でも借入可

お金を借りる方法のひとつに家や土地など不動産を担保にしてお金を借りる方法があります。

このページでは、不動産担保ローンでお金を借りる方法について、国や民間であればどこで借りればいいのか、不動産担保ローンの審査・申込み条件、流れについて、また、不動産担保ローンのメリット・デメリット、リスクについて解説をしていきます。

 

家や土地など不動産を担保にお金を借りる方法

家や土地など、不動産があるのであれば、これらを担保にお金を貸してもらえます。

不動産とは、戸建ての家や土地だけでなく、保有しているマンションやアパートなども含まれます。借地では借入れできません。

自分の家や土地に住み続けられますが、家や土地には抵当権がつき、もし返済ができなくなった時には、抵当権をもった銀行やローン会社が売却、現金化することができます。

抵当権とは

第三百六十九条　抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
２　地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

引用：民法369条

不動産担保ローンのメリットやデメリットについては以下で述べていきますが、比較的まとまった金額が必要な場合、1,000万円から1億円などを不動産という担保をいれることで低金利で長期間にわたって借入れをすることが可能となります。

国や公的制度で家を担保にお金を借りるなら

お金を借りるなら国や公的制度の方がなんだか安心できるという方も多いと思います。

公的制度の最大のメリットは安心感と、金利が低いことが考えられますが、揃える書類が多かったり、審査時間がかかったりとのデメリットや注意点も考えておかねばなりません。

不動産担保型生活資金

国の公的制度で土地を担保にしてお金借りれるのが不動産担保型生活資金です。

生活福祉資金貸付制度のひとつです。

この不動産担保型生活資金で借りたお金は、「生活資金として」と使用用途が決まっています。

契約者が死亡時に、契約が終了し担保は売却など処分されてしまいますので、相続する子どもがいない、住む予定がない土地建物がある方向きの制度です。

各市区町村社会福祉協議会によって条件や、必要書類、連帯保証人の有無などに違いがありますので、実際に利用を検討する際には、ご確認ください。

要保護世帯向け不動産担保型生活資金

以前は、要保護世帯向け長期生活支援資金と呼ばれていた制度で、平成21年10月より「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」になっています。

生活保護が必要となった世帯で、500万円以上の評価額となる家や土地を所有していることが最初の条件となります。

不動産担保型生活資金でかかる不動産鑑定士へ払う鑑定料や登記にかかる諸経費は、生活保護の実施機関が支払ってくれるため、発生しません。

民間(銀行・ネットバンク・ろうきん・ノンバンク)で家を担保にお金を借りるなら

身近な銀行のサービスにも不動産を担保としてお金を借りられる商品があります。

いつも給与振込などで使っているメインバンクをはじめ、スマホやPCがあればいつでも使えるネットバンク、働く人の味方であるろうきん、またノンバンクでのそれぞれの特徴をまとめていきます。

りそな銀行のフリーローン・有担保型

りそな銀行には、不動産を担保にして、使い道は自由なライフイベントプランと不動産を購入することを目的とした不動産購入プランがあります。

ローン返済中に死亡や高度障害になってしまった場合にも、返済に困ることがないように団体信用生命保険に加入することができます。

(りそな銀行カードローンの審査は厳しい？審査に落ちた原因・対処方法！申込方法や審査時間・流れ等解説)

東京スター銀行のスター不動産担保ローン

東京スター銀行のスター不動産担保ローンの特徴は、金利が低いところです。使い道も自由となっており、借り換えなどにも使えます。

事業資金が必要な時には、スター不動産担保ビジネスローンもあります。

オリックス銀行の不動産担保ローン

オリックス銀行には不動産に投資をするための不動産投資ローンと使用用途は問わない不動産担保ローンの2種類が用意されています。

年齢が30歳以上、前年度年収が700万円と高め設定となっています。

楽天銀行の不動産担保ローン

楽天銀行の不動産担保ローンはネット銀行ならではの低金利と審査回答のスピードが特徴です。

住信SBIネット銀行の不動産担保ローン

住信SBIネット銀行にも不動産担保ローンがあります。

住宅ローンを返済中でも利用をするできます。

ろうきんの有担保フリーローン(不動産担保型)

中央労働金庫・ろうきんは、労働組合や生協などお互いを助け合うためにつくられた共同組織の福祉金融機関です。

不動産を担保にしたローンも4種類あります。

• 住宅ローン
• 借換え・買い替えローン
• フラット35
• 有担保フリーローン

その中でも使用用途に制限のない有担保フリーローンをまとめました。

SBIエステートファイナンスの不動産担保ローン

証券会社や銀行、保険事業もあるSBIホールディングスのグループの中のひとつであるSBIエステートファイナンスは、不動産に特化した会社でそこがおこなっているのがSBIエステートファイナンス不動産担保ローンです。

アサックスの個人向け不動産活用ローン

株式会社アサックスは、1969年創立で東京都に本社がある不動産担保ローンの会社です。

三井住友トラストL&F(ローン＆ファイナンス)の不動産活用ローン

三井住友信託銀行が出資100％で、不動産と担保にしたローンが様々用意されています。

 

家や土地など不動産担保ローンで借りる時の種類と借入限度額

お金を借りる方法として、一般的で最初に思いつくのは、ローンを組むということではないでしょうか。

ローンにもいろいろ種類がありますが、テレビコマーシャルなどでもよくみるのがカードローンをはじめとする無担保ローンです。

無担保ローンは、担保や保証人がいらないことがメリットともなりますが、その代わりに金利が高めという仕組みになっています。

もし、家や土地などの不動産があれば、これらの不動産を担保にすることで、金利を低く、長期的にお金を借りることができます。

まとまった大きな金額のお金が必要となった時には、不動産を担保にする方法を選択することになります。

不動産担保ローンには、以下の3つの種類があります。

• 不動産担保ローン
• リバースモーゲージ
• リースバック

それぞれの特徴やメリット、デメリットをまとめていきます。

不動産担保ローンは低金利で長期的借入が可能

一般的に不動産担保ローンと言えばこれにあたります。

家や土地がある場合、これらを担保にしてお金を借ります。この家や土地は、自分名義、所有でなくても大丈夫です。まったく他人のものは、もちろん担保にできるはずはありませんが、父親名義である、親族のものであるなど、所有者の承諾を受けて、連帯保証人になってもらい担保にるすことができます。

不動産担保ローンでいくら借りれる？

不動産を担保にすることでいったい、どれくらいの金額を借りられるのかということですが、担保に入れる土地の立地条件や建物・家の評価額によって借入れ金額が決まってきます。これを不動産の担保評価額と言います。

目安の値としては、評価額の70％前後です。それに年収や返済能力を加味されて借入れ金額が決定されます。上限が1億～5億となっており大きな額が必要となった時には、頼りになるローンです。

民間不動産担保ローンの借入限度額の比較

担保があることで、カードローンなどの無担保ローンと比べても借入金額が高額だということがわかります。

不動産担保ローンと住宅ローンの違い

不動産担保ローンと住宅ローンは何が違うのかという疑問が出てくると思うのですが、これは、使用用途が決まっているか、決まっていない(自由)かです。

不動産担保ローンも住宅ローンも、家や土地を担保にしてお金を借りるのですが、住宅ローンは、目的別ローンの一種でもあり、住宅・土地購入費、建設費、改修費、リフォーム代、外壁、外構、エクステリア、ガレージなど住宅に関する費用に使うことを目的としてお金を借りています。

不動産担保ローンで借りたお金は、何に使っても使用目的を問われることがありません。生活費や結婚費用、学費や教育費、相続費などの納税に使う目的で借りられることが多いです。

リバースモーゲージは持ち家に住みめて返済額は利子のみ

リバースモーゲージのリバースは「逆」という意味です。

一般的な有担保ローンの場合、最初にお金を借りて毎月利息を返済していきますが、リバースモーゲージはその逆で、担保にしたマイホームに住みながら今までと同じくらしを続け、生活費を借入れします。

借りた人が亡くなった時には、その担保のマイホームを売却、現金化して返済をするという融資制度です。

結果的には、マイホームが売られてしまい、子どもに残すということはできなくなってしまいます。高齢者向け、低所得者向けの借入方法となるケースが多いです。

相続人である子どもが一括返済することができれば、マイホームは残すことができます。

リースバックは自宅を売却後家賃を払って住み続けられる

リースバックは正式には「セール・アンド・リースバック」のことで、今使っている自宅・持ち家など不動産を売って、賃貸料を払って住み続けることができる仕組み、金融取引のことです。

売る対象には不動産会社だけでなくリースバックの専門の会社もあり、また投資家が購入するケースもあります。

• 「老後のお金が必要だが、不動産を売ってしまっては住むところがなくなるのは困る」
• 「住み続けたい」

そういう場合に選択する方法です。

不動産担保ローンの審査と流れ

実際に不動産担保ローンでお金を工面しようと決めたら、準備が必要です。

どこでお金を借りるのかもよく検討をする必要があります。申込み条件や必要書類、審査の流れなど理解をしておき前もってできることがあれば、すぐにスタートしておきます。

申込条件

カードローンでも絶対に入っている条件は年齢制限です。

不動産担保ローンの場合も20歳以上となっているところが多く、上限は、バラバラでした。高齢者を想定しているローンでもありますので、上限はそこまで気にする必要はないのではないかと思います。

銀行系で借りる場合には、「継続した安定収入」が求められますが、ノンバンク系では担保となる家や土地に価値があれば、そこまで条件に厳しさは見られません。

担保に見合った金額が融資額となりますので、不動産の価値が一番の申込み条件となりそうです。

必要書類

必要書類はおおまかに

• 本人確認書類
• 担保に関わる書類
• 収入・納税を証明できる書類

を提出することになります。

本人確認書類は、顔写真付き公的書類と書かれているところがあることからもわかるように運転免許証がおすすめです。合わせて、住民票などもあると確実に本人確認ができます。

担保に関わる書類は、登記簿謄本をはじめとする不動産の価値を知るためにに必要となる書類です。公図、建物図面、地積測量図、固定資産税評価証明書などが必要となる場合もあります。

その不動産にまだローンが残っている場合にはその残高がわかるものも提出することになります。残高があると審査に不利にはなりますが、借りれないこともありません。

低金利ではあるものの、いざとなったら担保を売って現金にして未納になるリスクはないものの、毎月の返済はありますので、収入の把握もされます。納税が滞っているのも問題です。収入・納税がわかるものも用意します。

審査から融資・借入までの流れ

審査方法・審査基準、借り入れ額や金利、実際にお金を借りられるまでの流れは、それぞれ違いがありますので、確認が必要なのですが、だいたいの流れは決まっています。

どこでお金を借りるかを選択するときも、いろんなところを比較検討したり、口コミや評判などを見てみて参考にするほうがいいです。

あらかじめ準備ができるものがあれば、前もって用意をしておくと時短となります。

家や土地を担保にお金を借りる時のメリット

お金を借りる方法もいろいろありますが、不動産を担保にしてお金を借りる方法のいいところを考えていきます。

借入限度額が高額で使用用途は自由

カードローンでキャッシング時、最初に借りれる金額は、50万円以下となることが多いです。それでは全然足りない、もっと高額が必要だとなれば、不動産担保ローンを選ぶほうが賢明です。

使い道も決まっていませんので、家を担保に2件目の家を買うということも可能です。投資用のマンションやセカンドハウスを持つこともできます。

カードローンより低金利で借りられる

カードローンは、金額が低いためどうしても金利は割高となります。

不動産担保ローンは、カードローンに比べても、一般的にみても金利が低く、長期的な返済となるため、毎月の返済額を抑えることができます。

金利比較

保証人が不要である

低金利でお金を借りた時には、保証人を求められることはよくある話です。公的制度でお金を借りる時にも、保証人のあるなしで金利設定が違うこともあります。

ですが、保証人を頼むというのは、難しいケースもあります。だれでも彼でも頼めるものでもありません。できれば、保証人は必要がない方がお金は借りやすくなります。

年齢制限が高い・高齢者も可

お金を借りたら返済をしますので、収入があるかどうかは重要です。退職後で返済能力がない、年金では申込み条件に当てはまらずお金が借りられないというローンも多いです。

不動産担保ローンは、不動産があることが条件なので、高齢者でも借りられるローンです。リバーズモーゲージな特に高齢者、低所得者を想定されている借入方法なので、年齢は問題ありません。

無職でもお金を借りれる

カードローンでは、無職ではお金を借りられません。

その点、ノンバンク系の不動産担保ローンは、収入を証明することは必須ではありませんので無職であっても審査に通れば、問題なくお金を借りることができます。

銀行での不動産担保ローンの申込み条件には、年収が必要ですので、申し込みをするのは難しいです。

本人所有不動産でなくても借りれる

不動産担保ローンは、自分名義の不動産でなくても大丈夫です。親名義、配偶者名義、親族名義などが考えられますが、それらの不動産で、その人に連帯保証人になってもらう、承諾を得て審査を受けることができます。

家族の問題でもありますので、事前によく相談をする必要があります。

相続の際には、お金の問題もついてきますので、不動産担保ローンをうまく活用することができれば、もめることも少なくなります。

家や土地を担保にお金を借りる時のデメリットとリスク

デメリットも理解した上で検討をすることが大事になってきます。

審査の時間がかかる

カードローンの審査は、特に消費者金融会社ではスピード感が求められますし、いろいろな方法で即日融資が可能な会社も多いです。

ですが、不動産担保ローンの場合には、時間がかかってしまいます。

不動産の価値を審査するにも時間がかかり、融資を受けるまでの日数は、最短3日から1ヶ月はかかります。

手数料・諸経費が高くかかる

気をつけたいのは、利息や返済総額だけではありません。

事務手数料が意外と大きくかかってきます。

りそな銀行の事務手数料110,000円と決まっているものは、イメージできますが、「融資額の2.2％」などという表示のものも多く、いったいいくら必要なのか、ぼんやりしていて実際に契約段階で、その他の費用でそんなにかかるんだということも多そうです。

加えて、諸経費もかかってきます。細かい金額ではありますが、積り積もれば大きくなりますのであらかじめ注意をしておきます。

不動産の評価が変わる、下落の可能性がある

担保にする不動産は、評価をされて融資額が決まります。資産価値が低ければ、融資額も低くなります。もともと評価が下がる条件として、災害のリスクが高い地域や、再建築不可な土地、道幅が狭い、道路に面していない土地などは、売却しにくく、資産価値も低くなってしまいます。

また、契約後にも再評価が行われ不動産価値が下がることもあり、その場合には、追加担保が必要となるケースがあります。

返済ができなくなると家を失うことになる

担保なので当たり前なのですが、返済ができなくなれば、売却されてしまいます。持ち家や土地を失ってしまいます。

不動産担保ローンを契約すると、借金の担保となった不動産には抵当権が設定され、名義人が契約をした銀行やローン会社、ノンバンクとなっています。売却して現金化をして貸し倒れリスクをカバーすることになります。

 

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この記事の監修者	山口みき
自己紹介	金融WEBメディア運営・管理経験(3年以上)を活かし「お金借りる今すぐナビ」の編集・監修を担当。FP技能士や貸金業務取扱主任者・クレジット債権管理士の資格取得にも前向きに取り組んでおり、借り入れに関する疑問や不安に応えるため、常に正確で専門的な情報提供に努めています。
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