不動産担保ローンの審査に通らない時はどうする？審査に落ちた理由や対処方法・注意点等解説

不動産担保ローンの審査に通らなかったとき、すぐに諦める必要はありません。いくつかの対処法のなかで、自分に合った手段をつかって行動してみましょう。

そもそも担保があるのに審査に落ちてしまう原因はどこにあるのでしょうか。金融機関にとっては担保がある分、無担保でローンを組むよりも低リスクで貸してくれやすいのではないかと考えられます。

審査に通るか落ちるかのボーダーラインが明確にあるわけではありませんが、なぜ審査に通らないのかは、傾向をみることで原因究明につながります。本記事でわかりやすく解説しているので、ぜひ悩みの解決に役立ててください。

不動産担保ローンに通らない理由はなぜ？

審査で落ちてしまったとき、金融会社はその理由を教えてくれません。では、どのような人が審査に通らなかったのか、その特徴を傾向として捉える必要があります。

不動産担保ローンの審査でチェックされることは大きく分けると「申込者の信用」と「不動産の担保価値」です。特に上記で挙げたような特徴がある人は、審査で重要な項目をクリアできなかったということになります。審査に落ちる理由についてもっと詳しく解説します。

安定収入の信頼が低く返済能力が低いと判断されたから

安定した収入があるかどうかが重要な審査項目の一つです。たとえば会社員や法人の代表者、年金受給者のように毎月継続して安定収入があることが審査に有利です。

しかし、継続した安定収入とは、月々の収入だけではなくその他の条件からも影響を受けます。下記は返済能力の判断材料となる具体例です。審査に重要な返済能力とは、現在と将来の収入の継続性が重要だといえるでしょう。

• 勤続年数：事業や勤務の継続がより長いほど信頼性が高い
• 雇用形態：将来的に退職する可能性が高いと判断されると不利
• 完済時の年齢：長期的な返済のため完済までの現実性を判断
• 勤務先の規模：将来的に収入の安定性が継続されやすいか判断

他社ローンの借入が多い

不動産担保ローンに申し込んだとき、他社での借入が多いと審査に落ちてしまう可能性は高くなります。既にかかえている借金は返済能力に影響するため、融資する側は慎重になります。とくにノンバンクよりも銀行系の方がリスク回避のためよりシビアな審査となるでしょう。

具体的には何社で借りているか、総額いくら借りているかがチェックされます。とはいえ、他社で借金があると即座に落とされるというわけでもありません。
あくまでも目安ですが、銀行よりも柔軟なノンバンク系では他社4件までだと審査に通過する可能性はあります。しかし借入金額が既に多すぎたときはその限りではないでしょう。

滞納歴や信用情報に傷がついている(ブラックリストに入っている)

審査に通らない理由の一つに、過去の滞納歴があります。
特に、一般的にブラックといわれやすい金融事故を経験した人には審査はより厳しくなってしまいます。滞納は、お金を貸してくれた業者への裏切りのようなもので突如として自身の社会的信頼を失ってしまう行為だといえるのです。

ブラックといわれやすい金融事故とは、過去5年以内における2ヶ月以上の滞納、強制解約、一括請求、債務整理などが挙げられます。

信用情報は、貸したお金をきちんと返してくれそうかどうかという「申込者の信用度」を判断するための重要な材料となります。信用情報に傷があると審査に不利であることは明確だといえるのです。

担保にする不動産の価値が低いから

不動産の評価が低かったとき、担保に価値がないためローン審査に落ちる可能性が高くなります。金融機関は、万一返済がされなくなったときに担保の不動産を売却し損害を補填します。しかし担保に価値がなければ、多額の融資はただリスクが高いだけとなってしまうのです。

たとえば築年数の古い物件を担保にしてお金を借りたい場合は、建物に価値がつかず土地だけで評価されることがほとんどです。不動産価値が低ければ融資できる金額も下がってしまいますが、もし借入希望額と不動産価値の差があまりに大きいときは「審査見送り」という結果につながりやすいといえるでしょう。

申込時の情報に虚偽や入力間違いがある

申し込みでウソを書いてしまう人は審査で落とされる可能性が高いです。ウソの内容で申告しても、のちの証明書類の提出や信用情報の照会によって確実にバレてしまいます。また、「嘘をついた」という事実とともに、「嘘をつかれた」という融資相談担当者の心理さえも審査に不利な影響を与えると考えていいでしょう。(カードローンで年収に嘘をついた時のペナルティ等)

また、万が一、虚偽のつもりはなく記入ミスであったとしても正しく審査が行われません。住所や生年月日などの個人情報の誤字も証明書類との相違として審査を通過しない場合があるのです。

不動産担保ローンの審査落ちした時の対処方法はどうする？

不動産担保ローンの審査に一度落ちてしまったとしても、まだ諦める必要はありません。できる対処法は次のとおりです。

それぞれの対処法を詳しく解説していきます。大切なのは自分に合った手段で実行してみることです。

違う不動産で審査を受ける

担保にする不動産が他にある場合は申込みをし直すことを検討してみるといいかもしれません。担保価値が低いことで審査に落ちていると考えられるならば、別の不動産を差し出すことで審査に通過する可能性が十分にあります。

自分で思っている不動産価値が、実はもっと低かったり高かったりすることはよくあることです。複数の不動産の価値の差を把握するために、目安として、不動産の市場価格を探ってみたり都道府県が算出する基準地価を調べると参考になるでしょう。

違う金融機関の不動産担保ローン審査を受ける

違う金融機関の不動産担保ローンに申し込めば下記の理由によって審査に通る可能性があります。

• 同じ不動産でも金融機関が違えば担保価値も変わるから
• 違う金融機関で審査基準にクリアする可能性があるから

どの金融機関に申し込めばいいのか選択に悩んでしまうかもしれません。実状として、銀行系で審査に落ちた人がノンバンク系だと審査に通ったという例は少なくありません。しかし金利だけを比較すれば、ノンバンクでは少々高くなってしまう傾向があります。

ここでは、ろうきんと比較的スピーディだと定評のあるセゾンファンデックスを例に挙げます。

ろうきんの有担保フリーローン(不動産担保)

銀行は株式会社であるのに対し、ろうきんは共同組織としての運営です。全国に13の労働金庫があり、各ろうきんで融資条件が異なります。うまく利用することができればメリットは大きいでしょう。

例として下記に中央ろうきんで申し込みができる人の条件を挙げていますが、金融機関での審査に不安が強い場合は団体構成員として申し込む方が安心できるでしょう。

一般勤労者として不動産担保ローンを利用することもできますが、下記の例のように団体会員の構成員として利用する方がより好条件で利用できるといえます。

＜例＞不動産担保取り扱い手数料
団体会員、生協会員：11,000円
一般勤労者　　　　：33,000円

(参考：中央労働金庫　有担保フリーローン)

セゾンファンデックスのフリーローン(不動産担保)

セゾンファンデックスの不動産ローンは、正確に丁寧に申込みをすれば、最短３営業日で審査結果を知ることができます。
ここでいう最短3営業日とは、あくまでも仮審査通過後の正式な申し込みと本審査から最短で３営業日後です。相談や申し込みなどのファーストアクションから融資までは1～2週間の用意が必要だといえます。

ただ、一般的に不動産担保ローンでは審査結果は1ヶ月前後かかることが多いので、とくに急いで融資を望んでいる人に向いているでしょう。

(70歳以上で借り入れ可能な金融会社)

(参考：フリーローン（不動産担保）｜個人向けローンのセゾンファンデックス)

二番抵当でも借りられる不動産担保ローンに申し込む

すでに担保にしてお金を借りている不動産を利用して融資をしてくれる金融機関もあります。これを二番抵当での借入といいます。たとえば住宅ローンが残っている物件も二番抵当にあたります。

金融機関にとってリスクが高くなるため、あらかじめ二番抵当を断っているところもあります。しかし、審査される項目はあくまで不動産の価値であり抵当権ではないため、二番抵当での借入は不動産担保ローンでは珍しい事例ではありません。

ただし、二番抵当権で契約したローンは上限金利設定が高くなるケースがほとんどです。二番抵当権をもつローン会社は、もしも返済されなくなったとき先順抵当権よりもリスクが高くなるからです。

関西みらい銀行のフリーロン不動産担保型

関西みらい銀行は大阪に本店をおく地方銀行ですが、この不動産担保ローンは全国から申し込むことができます。関西みらい銀行は公式サイトで「フリーローン不動産担保型は二番抵当権でも可」と明示しています。

機械的な申し込みではなく、専任の担当者がサポートしてくれた上で申込みをすることができます。郵送だけの契約も可能ですが、とくに審査に不安がある場合は遠方や多忙でも支店へ出向く時間を作り、相談して申し込む価値は十分にあるのではないでしょうか。

金利は2.0～9.8％で融資金額は最大で1億円ですから、利用できればメリットが大きいといえます。

(参考：関西みらいフリーローン｜関西みらい銀行)

リースバックにする

「自宅」を担保にしたローン審査に落ちてしまった場合、有効的な対処法にリースバックという方法があります。リースバックを利用すれば、まとまった資金を得られる上に自宅を離れる必要がありません。そのため引越しせず周囲にバレる心配もいらないのです。

リースバックとは、自宅を売却し資金を得た後に家賃を払いながら同じ自宅に住み続ける手法のことを言います。メリットが目立ちますが、たとえば将来的に買い戻しをしたくても価格が高くなってしまい手が出ないようなこともあるため慎重に検討しましょう。

リースバックの申し込みは金融機関ではなく不動産会社です。つまり融資ではないため厳しい審査にかけられることはないでしょう。しかし不動産会社も賃貸料を支払ってもらえるのか事前にリスクを回避するために、必要な審査を行っています。

売却した自宅に賃貸で住むことになるため固定資産税等を支払う必要がなくなることもメリットの一つでしょう。しかし、自分の所有物ではなくなるという点を忘れてはいけません。

たとえば、下記のような取り決めについて注意し、未然にトラブルを防ぐことがいいでしょう。失敗しないためには、細かい契約事項を把握して利用することではないでしょうか。

• 賃料
• 賃貸契約期間
• 修繕費の捻出について
• 第三者への売却について

(参考：住宅のリースバックに関するガイドブック｜国土交通省)

リースバックと似た仕組みにリバースモーゲージもあります。「リバースモーゲージがやばい」と聞いたことがあるかもしれませんが、仕組みをよく理解した上で判断をするべきです。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、銀行などの金融会社で不動産を担保にしてお金を借りるローンのことです。無担保で借りる一般的なカードローンなどよりも、ずっと低金利でかなりまとまった金額の借入が可能です。不動産担保ローンは資金が必要なときにとてもありがたい金融商品だといえます。

不動産担保ローンには、もし返済ができなくなったときに担保とした家などを失ってしまうリスクがあります。一方で、申し込みできる年齢制限の幅が広く年金受給者でも可能なことや、使用用途も自由で長期間借りられることは大きなメリットだといえます。

不動産に関わる手続きが必要になるため、申し込みから融資実行までにかかる時間がある程度必要です。どのような流れで融資が行われるのかを知りイメージしておくといいでしょう。

申し込みから融資までの流れ

担保なしのカードローンのように申し込みから融資までがすべてWebで完結するというわけにはいきません。金融機関によっては、書類の郵送や窓口で直接の提出も必要な場合があります。基本的な流れは下記の通りです。

融資までの流れをもう少しイメージしやすいように説明します。

申し込み

まずは担保にしたい不動産に関する情報や自分自身の個人情報を金融会社に示し、借入したい旨を相談します。多くの場合、この段階の申し込みでは金融機関の窓口を尋ねる必要はなく電話やWebで申し込むことが可能です。

仮審査

相談し申し込みに記入した内容によって、おおまかな仮の審査が行われます。その間何もする必要はなく金融機関からの結果連絡を待つのみです。

本審査

仮審査を通過することができたら、正式に融資を申し込むために必要書類を揃える必要があります。本審査に使われるための指定の書類を漏れなく揃え、記入捺印の上提出します。金融機関の窓口や郵送での提出を求められるでしょう。

契約

本審査で承認されれば、金融会社および保証会社との間で融資の契約を結びます。融資と返済に関する具体的な事が契約として交わされます。誤りのないように改めて契約書類へ記入と捺印が必要です。

融資

契約が済めば、融資実行日に金融会社からの入金を確認することができます。担保にした不動産の抵当権登記も融資実行と同日に行われます。

申込から融資実行までの時間の目安

仮審査から融資実行までの時間はおおよそ1ヶ月程度です。個人の状況を調べるだけではなく不動産の調査も必要になるため、どうしても審査に時間がかかります。

担保不動産の現地調査や申し込みの混雑状況によっては1ヶ月以上かかってしまう場合もありますが、タイミングがよければ早くて3週間くらいで融資されるケースもあります。

もし契約手続きや書類提出に漏れや誤りがあれば、融資までの時間はさらに必要になってくるでしょう。

不動産ローンと無担保ローンの違い

不動産担保ローンと無担保ローンの大きな違いは、借入契約で不動産を担保にするか、担保が必要ないかです。不動産担保ローンでは、家や土地などの不動産を担保にするかわりに比較的良い条件で融資を受けることができます。

上記にあるリスクの差は金利や貸付金額にもあらわれます。

不動産担保ローンの審査基準・条件

不動産担保ローンにおける審査項目は大きく分けて「申込者自身の返済能力」と「担保にする不動産評価」の二つです。

不動産の価値通りの金額で融資をしてもらえるのかというとそうではありません。どのくらい借りられるのか、借入額がどのように決定されるのかも、気になるところでしょう。

審査基準や条件は各金融会社でさまざまではありますが、一般的な不動産担保ローンの審査基準についてを見ておきましょう。

申込者の審査基準

審査項目の一つが申込者の返済能力です。経済的状況や信用情報を見て、ローンを返済する能力が低くないかどうかをチェックされます。より安定的に返済ができると判断されることで審査通過へとつながるので、マイナス条件はあまり重ならない方がいいはずです。

提出した申し込み内容を基に審査が行われますが、金融会社は信用情報の照会によって、申込者の過去の滞納歴や債務状況を確認します。また、本人確認書類と申し込み内容に相違がある場合も審査に不利にはたらく可能性があるでしょう。

不動産(土地・建物・マンション)の審査基準

審査では担保にする不動産にどのくらいの担保価値があるのかを調査されます。担保価値は、不動産の評価に必要な基準項目が専門的な計算によって算出されます。

不動産の審査は、金融会社によって評価する基準がそれぞれあるため、利用する金融会社が変われば評価額も変わるでしょう。一般的には、土地と建物をそれぞれで評価し担保としての価値が審査されています。審査基準となる項目は下記の通りです。

路線価とは、道路に面する1㎡あたりの価額で国税庁によって算出されています。路面価は土地の評価に用いられ、都道府県がとりまとめる「基準地価」よりも2割ほど低い価格になります。

(参考：路線価図の説明｜国税庁)

築年数が影響する戸建やマンションなどの建物は評価に値しないケースも少なくなく、多くの場合で土地の価値の方が審査に大きく影響します。とはいえ建物の評価基準も無視はできません。

不動産担保ローンの借入可能額

担保にする不動産の価値と同等の額で借入ができるわけではありません。借入可能額は、不動産価値に対して、申込者の返済能力や担保掛目よって算出されます。

不動産担保ローンで審査が甘い・早い会社は注意！トラブルになる危険があり

審査のゆるさや融資のスピードを売りにしている不動産担保ローンに手を出すことでトラブルになるケースがあります。正規の貸金業者ではなく不正に不動産やお金を手に入れようとしているような悪質業者である可能性が高く、手を出すと危険です。下記は実在する悪徳業者の一例です。甘い勧誘のような謳い文句に釣られてしまわないよう注意しましょう。

不動産担保ローン通らないでよくある質問

不動産担保融資で借りられる割合はどのくらいですか？

不動産としての市場価格の60～80％の価格が借入可能額になると考えていいでしょう。ただし申込者の収入が低い場合など、返済能力によって借入金額はさらに下がってしまう可能性も十分にあるため、目安として捉えておきましょう。

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンで借りれますか？

住宅ローンが残っているからといって即座に審査に落ちるというわけではありません。ローンの返済状況や担保にする不動産評価などの総合的な審査によって借りられるかどうかが判断されるため、申し込み条件さえ合えば借りられる可能性があります。

不動産担保ローで審査が甘いところはどこですか？

審査の甘い金融機関はありません。しかしノンバンクのほうが銀行よりも上限金利が高く設定されており審査通過率も高い傾向があるようです。

抵当がついている不動産でもお金を借りれますか？

「原則、第一抵当に限る」という明示があらかじめ無い限りは、すでに先順で抵当がついている不動産でもお金を借りれる可能性はあります。審査では不動産の価値が重要であり、抵当順位が全てではないからです。

 

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この記事の監修者	山口みき
自己紹介	金融WEBメディア運営・管理経験(3年以上)を活かし「お金借りる今すぐナビ」の編集・監修を担当。FP技能士や貸金業務取扱主任者・クレジット債権管理士の資格取得にも前向きに取り組んでおり、借り入れに関する疑問や不安に応えるため、常に正確で専門的な情報提供に努めています。
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