「マンションの管理費や修繕積立金が払えない」
「管理費や修繕積立金は滞納するとどんなリスクがあるか知りたい」
「管理費や修繕積立金を滞納してしまった時の対処法が知りたい」
このような人にむけてマンションの管理費や修繕積立金を滞納してしまった時のリスクと正しい対処法について説明していきます。
結論から伝えるとマンションの管理費と修繕積立金は住んでいるなら支払う必要があるお金です。支払わないとさまざまなデメリットがあるので支払うように心がけましょう。
それでは順番に掘り下げて説明していきます。
- マンション管理費とは共用部分の維持や管理のために必要な費用
- マンション修繕費は必要な修繕を必要な時期に行うためのマンションの資金となる費用
- マンション管理費・修繕費はマンションに住んでいる以上、支払う必要がある
- マンション管理費・修繕費が払えないと最悪の場合マンションを立ち退きされる
- マンション管理費・修繕費はできることなら、なんとかして払っておきたい
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マンション管理費とは
はじめにマンションの管理費について説明していきます。
管理費とはマンションの共用部分の維持や管理に必要な費用であり、入居している世帯は必ず支払わなければいけないとされています。
共用部分とはマンションにおける廊下や階段、エレベーター、駐車場、ゴミ捨て場などを指し、これらを綺麗な状態で保ち管理するために必要な費用がマンション管理費です。
また管理費の費用を上下する要因として以下のものが挙げられます。
- マンションの総戸数
- 部屋の面積
- 共用施設の内容
一般的にマンションの総戸数が少なく、部屋の面積が広い、維持や管理に大きな費用がかかる共用施設がある場合は管理費が高くなるといわれています。
反対に総戸数が多く、部屋の面積が狭い、特に共用施設がないマンションは管理費は安くなります。
また共用施設に関しては機械式駐車場がある場合は管理費が高くなりやすいと言われています。
管理費の平均・相場に関しては以下の図をご覧ください。
マンションの完成年 管理費平均相場 〜平成6年 14,997円 〜平成11年 16,862円 〜平成16年 17,318円 〜平成21年 18,327円 〜平成26年 18,138円 平成27年〜 19,897円
またマンションの管理を委託している場合は管理会社に支払う費用も管理費となります。
管理費が高くなる要因として管理を委託している会社に必要以上に高額の支払いをしている可能性があります。
マンション修繕積立金とは
続いてマンションの修繕積立金について説明していきます。
修繕積立金とはマンション全体で貯めていくマンションの資産を指します。具体的には必要な修繕を必要な時期に行うための資金となります。
修繕積立金で修繕する箇所は以下のようなものが挙げられます。
- 外壁や屋根、廊下、階段など
- エレベーター
- オートロックや自動ドア
- 集合ポスト
また管理費と同様に修繕積立金に関しても費用を決める要因があります。
- 築年数
- マンションの総戸数
- 部屋の面積
- 共有施設の内容
こちらも管理費と同様にマンションの総戸数が少なく、部屋の面積が広く、費用がかかる共用施設がある場合は修繕積立金も高くなる傾向があります。
一方で総戸数が多くマンションの面積が狭く大きな共有施設がないマンションは修繕積立金も安くなるといわれています。
国土交通省が平成30年に行なったマンション総合調査結果によると修繕積立金の平均は 12,268 円であると言われています。
また修繕積立金は時間が経つにつれて値段が高くなる傾向にあります。その原因は新築の際に修繕積立金を安く設定しているためです。
「段階増額積立方式」といわれる時間の経過とともに積立金を段階的に値上げしていく方法を採用しているマンションが近年では多いです。ですので年々修繕積立金は値上がりしていく場合が多くなっています。
マンション管理費・修繕費を払えないとどうなる？競売にかけられるまでの流れ
「急な出費が続いて手元にお金がない」
「マンションの管理費や修繕費が払えない」
「このままだとどうなるのか知りたい」
このような人にマンションの管理費や修繕費を払えないとどうなるのかを順番に説明していきます。結論から言うとこのような流れになります。
- 管理会社から督促される
- 滞納していることが総会などで公表される
- 滞納が続くと遅延損害金が発生する
- 強制執行が行われ競売にかけられる
はじめのうちは管理会社から電話や郵便物で督促をされることになります。
その状態が続くことによって、総会や自治会の会議で他の住民の耳に入る可能性が出てきます。
そして遅延損害金が発生し、最悪の場合は競売にかけられてマンションから立ち退きを要求されることになります。
それでは準備に深掘りしていきます。
管理会社からの督促
はじめに管理会社からの督促について説明していきます。
マンションの管理費を払えないと管理会社から支払いを要求されることになります。1度や2度の場合は「指定された日に支払い(引き落とし)がされていない」などの内容で管理会社から状況確認の電話がかかってきます。
そこで支払いができたら問題は無いのですが、その後も滞納を続けると「督促状」や「催告書」などの書類で督促が行われることになります。
それでも支払う意思がないと判断されると「支払い督促」や「少額訴訟」といった法的な手続きを取られる場合もあります。
滞納していることが総会などで公表される
管理会社からの督促があったにもかかわらず支払いをせずにいると管理費を滞納していることが総会などで公表されることになります。
管理費や修繕積立金の滞納期間が長くなると管理会社の担当者からマンションの管理組合の理事長に管理費の滞納者がいると報告を行います。
どこのマンションも基本的に管理組合や理事長はマンションの住人である場合が多いと思います。ですので理事長が理事会で滞納者を公表することにより他のマンションの住人に滞納していることがバレることになります。
個人のプライバシーや個人情報保護といわれる時代ですので、理事長以外の住人にはバレずに済む可能性もあるかもしれません。しかし入居している以上、支払う必要がある管理費や積立修繕金を滞納しているので、バレても文句はいえないでしょう。
遅延損害金が発生する
管理費や修繕積立金の滞納は遅延損害金が発生することになります。
どのような支払いにおいても滞納することによって遅延損害金が発生しますがマンションの管理費・積立修繕金も例外ではありません。その計算式は以下のようになります。
遅延損害金の計算方法
滞納金額×遅延損害金の利率×滞納日数÷ 365＝遅延損害金
計算方法の中にある「遅延損害金の利率」はマンションによって異なるので確認するようにしましょう。年10%から18.25%が遅延損害金の利率の辺を一般的な範囲といわれています。
遅延損害金の利率は非常に高いと言われています。マンションに関係する利率の代表と言える住宅ローンの金利と比較するとその差は歴然です。
住宅ローンは以下のようにされています。(2022年4月現在)
変動金利型＝2.475%
固定金利期間選択型＝3.050%
固定金利期間選択型(10年)＝3.450%
遅延損害金の利率がいかに高額か理解できると思います。
強制執行が行われ競売にかけられる
遅延損害金も相まって滞納が続いていくと強制執行が行われ競売にかけられることもあります。簡単に説明すると以下のような流れです。
- 管理費や修繕積立金、遅延損害金をいつまでも支払わない
- 今住んでいるマンションを強制的に売られる
- それにより得たお金で滞納金を支払うように要求される
つまり今住んでいるマンションからの立ち退きを強要されることになります。
強制執行手続
強制執行手続は，勝訴判決を得たり，相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず，相手方がお金を支払ってくれなかったり，建物等の明渡しをしてくれなかったりする場合に，判決などの債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて，相手方(債務者)に対する請求権を，裁判所が強制的に実現する手続です。
引用:民事執行手続・裁判所
強制執行手続をとられる頃には自宅の所有権が無くなっている可能性が高いです。そうなる前に対策をとる事をオススメします。
マンション管理費・修繕積立金が払えない時の対処法
「滞納しているお金をどうにかしたい」
「どんな選択肢があるか知りたい」
「自分にとって最善の選択をしたい」
このような人のためにマンションの管理費や修繕積立金が払えない時の対処法について説明していきます。
基本的に管理費・修繕積立金の滞納が続いた場合の選択肢として大きく２つに分かれます。
- なんとかして滞納金を払いきる
- マンションを手放す
しんどい選択ですがどちらかを選ばなければいけません。さらに細分化すると以下のようになります。
- 住み続けたいなら、支払えないまま無視はNG
- 分納や遅延損害金の減額ができないか相談する
- カードローンでお金を借りて支払う
- 競売になる前に売却してしまう
それでは順番に深掘りしていきます。
住み続けたいなら、きつくても支払えないまま無視をしない
まず住み続けたいと考えるならどれだけきつくても支払えないまま無視をしないように気をつけましょう。
マンションの管理費・修繕積立金の両方を払い続けるのは金銭的にキツく感じることもあるかも知れません。
管理費の平均＝19,897円
修繕積立金の平均＝12,268 円
管理費と修繕積立金の支払いは平均で毎月約3万円必要となるため、年に36万円以上の金額になります。
しかし払うのがキツイからといって督促を無視することはデメリットしかないので控えるべきです。
繰り返しになりますが管理費と修繕積立金はマンションに住んでいる以上、必ず支払わなければならないお金です。支払っていない事が公になる前に対策を行ないましょう。
分納ができないか、遅延損害金の減額ができないか管理会社に相談する
次に管理費の分納や遅延損害金の減額ができないか管理会社に相談する方法について説明していきます。
まず滞納金も遅延損害金も支払う意思があることをしっかりとアピールしましょう。支払うつもりがない人の相談に乗ってくれることはほとんどないでしょう。
支払う意思はあるが現状では難しいので分割払いや遅延損害金の減額、または支払い期限の延長などが可能かどうか相談してみましょう。
なお管理会社に相談するのは極力早めに行なうようにしましょう。後回しにしてしまうと良いことはひとつもありません。
- 管理会社からの信用がなくなる
- 管理組合からも信頼されなくなる
- 後回しにすると行動するのが億劫になる
- 刻一刻と法的措置のタイムリミットが迫ってくる
支払う意思があることと、自分の現状を伝えて強制執行や競売の対象になる前にしっかりと行動するようにしましょう。
カードローンでお金を借りて一旦支払う
次にカードローンでお金を借りて支払う方法について説明していきます。
現在、カードローンは多くの消費者金融がサービスを提供しています。代表的な例は以下の通りです。
- プロミス
- アイフル
- アコム
- 三菱UFJ銀行
- SMBCモビット
- レイク
- 楽天銀行 など
多種多様のサービスやセールスポイントがありますが、ほとんどのカードローンで共通しているのメリットは以下の通りです。
- 一定期間、無利息でお金を借りることができる
- 当日の融資が可能(プロミスなら最短3分)
- Web上で完結するので家族や職場の人にバレにくい
さらに遅延損害金の年利はカードローンの利息より高い場合もあります。ですので一度調べてみることをオススメします。
競売になる前に売却してしまう
競売になる前にマンションを売却するという方法について説明していきます。
競売にかけられるステップまで法的手続きが進んでしまっていると住んでいるマンションの所有権はなくなっていると考えられます。そのため差し押さえられたマンションは自分で売却する事ができません。
開始決定・差押え
(前略)裁判所は、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。
開始決定がされると，裁判所書記官が，管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。また，債務者及び所有者に開始決定正本を送達します。
競売に至る手続きは以下の通りです。
- 申立て
- 開始決定・差押え
- 売却の準備
- 売却実施
- 不動産の引き渡し
実際に競売になるのは「④売却実施」ですが「②開始決定・差押え」の段階でマンションの所有権はなくなっているといわれます。
さらに強制執行による競売でマンションが売れたとしても、個人で売却した場合より手元に入る金額は値下がりするといわれています。一般的に競売に出されるマンションは市場の7割程度の金額といわれます。
ですので今のマンションに住めなくなるという結果が同じなら、マンションの所有権がなくなる前にマンションを自ら売却するという選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
老後に管理費・修繕費が支払えない人が多くなる傾向があるので対策を
今回はマンションの管理費・修繕積立金についての説明、払えないとどうなるのか、具体的な対処方法について説明させてもらいました。
簡単にまとめます。
- 管理費も修繕積立金もマンションに住んでいる以上、支払う必要がある
- 支払う事ができなければ他の住人にバレる可能性が高い
- 最悪の場合は、競売にかけられてマンションから立ち退く必要がある
- 滞納することになったら早めに管理会社などに相談をする
- できる事なら何とかして払う方がいい
- どうしてもやむを得ない場合は競売にかけられる前にマンションを手放す
国土交通省が実施した平成25年度マンション総合調査結果によると、マンションに住んでいる人の中でも37.0％の人が管理費や修繕積立金を4ヶ月以上、滞納しているといわれています。
2018年時点で全国のマンションの75％で修繕積立金が国の目安とする水準を下回っているというデータもあります。言い換えるとまともに修繕できるマンションは4件に1件しかないということになります。
引用:2040年の未来予測・成毛眞
老後に管理費・修繕費が支払えない人が多くなる傾向があるので、今のうちからできる対策をとるように意識していきましょう。
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| この記事の監修者 | 山口みき |
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